L’Energiepass « as-built » est une variante du passeport énergétique. Contrairement à l’Energiepass « autorisation », le « as-built » est établi après achèvement du bâtiment et décrit comment ce dernier a été construit, d’où son nom « as-built », qui signifie « comme construit ».
L’Energiepass « as-built » : un document obligatoire
L’Energiepass « as-built » ou passeport énergétique « as-built » est obligatoire pour chaque nouvelle construction, projet d’extension et modification de bâtiment existant. Le règlement grand-ducal d’application exige qu’un nouvel Energiepass soit établi, reprenant les adaptations qui ont été faites au cours de la construction et que cet Energiepass soit remis à l’autorité compétente (l’administration communale) afin de vérifier si les exigences sont toujours respectées. Face aux engagements des communes au Pacete Climat, le nombre des administrations communales qui demandent systématiquement la remise des Energiepass « as-built » est en forte augmentation. « Jusqu’à maintenant, aucun membre de la FCCE (Fédération des conseillers et certificateurs énergétiques) n’a eu connaissance d’un projet pour lequel les critères fixés dans l’Energiepass (lors de l’autorisation de bâtir) ont été respectés à 100 %. La construction est un processus vivant où il y a toujours des imprévus, des changements d’utilisation, des incohérences techniques », explique Gille Weimerskirch, Vice-président de la Fédération des Certificateurs énergétiques.
« Le non-respect des exigences de la performance énergétique ou des exigences minimales fixées dans l’Energiepass « autorisation » issu de modifications lors du chantier est à considérer comme le non-respect des limites de recul et peut faire perdre la validité de l’autorisation de bâtir ».
L’Energiepass « as-built » : à quoi sert-il ?
L’Energiepass « as-built » sert principalement à clôturer le processus de construction d’un nouveau bâtiment, de travaux d’extension ou d’assainissement, et de certifier que ces derniers ont respecté les exigences de l’autorisation de bâtir. « Mais le « as-built » sert aussi au (nouveau) propriétaire à vérifier si le bâtiment acheté sur plans ou les travaux réalisés lors d’un assainissement ou lors d’une extension respectent ce qui a été indiqué dans les contrats ou devis au niveau de l’efficacité énergétique. Finalement, ce passeport énergétique sert encore à la vente ou relocation d’un bâtiment ».
Actuellement, les procédures judiciaires basées sur l’Energiepass « as-built », qui n’est généralement pas réalisé, sont en train de s’accumuler, et les cas se ressemblent. « Par exemple, une maison achevée récemment a été vendue. L’acte de vente devant le notaire est passé avec l’Energiepass « autorisation ». Après quelques mois, l’acheteur apprend qu’un Energiepass « as-built » est obligatoire. Il fait appel à un conseiller énergétique pour contrôler l’Energiepass qui lui a été remis. Ce dernier constate rapidement que l’Energiepass livré n’a rien à voir avec le bâtiment construit, et entame une procédure judiciaire souvent très longue, où il convient de déterminer la valeur monétaire du dommage ». Le dommage se compose généralement de la moins-value à la revente due à l’efficacité énergétique moins bonne des consommations plus élevées pendant toute la durée de vie du bâtiment, des aides étatiques « promises » du vendeur et des coûts éventuels pour respecter au moins les exigences de l’autorisation de bâtir ou de confort.
C’est pourquoi, la majorité des promoteurs/vendeurs de maisons clés en main ne se permet pas de ne pas établir un Energiepass « as-built » : « les répercussions sur leur renommée et le risque d’un effet boule de neige sur l’ensemble des projets réalisés sont trop importants ».
Comment le reconnaître ?
Depuis le 1er octobre 2016, tous les Energiepass pour bâtiments d’habitation non « as-built » sont pourvus avec la mention « comme planifié » en haut de la première page de l’Energiepass. Pour les Energiepass pour bâtiments d’habitation établis avant le 01.10.2016 et tous les Energiepass pour bâtiments fonctionnels neufs, il est plus compliqué d’évaluer s’il s’agit du « as-built “. «Si la date d’émission et la date de signature de l’Energiepass sont antérieures à la date d’achèvement du bâtiment, il est peu probable qu’il s’agisse de l’Energiepass « as-built ». Pour en avoir la certitude, il faut contacter l’expert qui a établi l’Energiepass.».
Quand ce passeport énergétique doit-il être établi ?
Dans la mesure où un projet est bien suivi, toutes les modifications sur chantier sont directement intégrées dans les calculs de l’Energiepass. Ainsi, il existe « un contrôle continu de l’efficacité énergétique. Des compensations nécessaires dues à des changements sont identifiées directement et des surprises en fin de chantier peuvent être évitées ».
L’Energiepass « as-built » définitif est établi après achèvement de tous les travaux. « En fonction du projet, le résultat du test Blower-Door et le résultat du calcul détaillé des ponts thermiques sont intégrés dans les calculs de l’Energiepass ».
L’Energiepass « as-built » est à établir pour les nouvelles constructions, pour les modifications et les extensions de bâtiments existants dans un délai de deux mois à partir du début de l’utilisation du bâtiment, ou deux mois après la réception définitive du bâtiment s’il n’y a pas encore eu d’occupation. En effet, la difficulté à établir l’Energiepass « as-built » augmente en fonction du délai après achèvement. « Si le « as-built » est établi directement à la fin des travaux, toutes les personnes impliquées se souviennent encore des sociétés et responsables qui ont contribué à la réalisation des matériaux, voire des épaisseurs mises en œuvre. Plusieurs années après achèvement, personne ne se souvient de ce qui a été fait et une partie des documents a déjà été perdue ».
Comment est-il établi ?
Contrairement aux attentes générales, l’établissement d’un Energiepass « as-built » ne se fait pas en quelques minutes. « L’expert qui signe l’Energiepass est responsable des calculs et des valeurs qu’il a encodés ». En cela, il doit pouvoir présenter une preuve de chaque élément. Soit il a suivi le chantier, a contrôlé et documenté lui-même tous les matériaux et installations techniques mis en œuvre, soit il transmet la responsabilité au responsable des travaux en le faisant signer un certificat de conformité. « Par exemple, si le chantier n’a pas été suivi, les isolations sous dalles contre terre et leurs épaisseurs ne sont plus identifiables. Dans ce cas, l’expert fait signer le certificat de conformité par le responsable des travaux qui a posé l’isolation en indiquant sur le document les caractéristiques. À défaut d’obtenir les preuves des isolants installés, le certificateur est obligé d’utiliser des valeurs types (défavorables) pour les calculs ».
À côté de la vérification des caractéristiques techniques, il y a d’autres points à vérifier : « Les ombrages réels, qui ont une très grande influence sur le résultat de l’Energiepass, et les radiateurs ou chauffages au sol installés dans les locaux à l’extérieur de l’enveloppe thermique, qui délimitent le volume chauffé contre l’extérieur non chauffé. Il est donc clair qu’une visite des lieux s’impose ».
L’expert complétera le dossier avec les années de fabrication des installations techniques. Finalement, l’étanchéité à l’air du bâtiment est à certifier par un test Blower-Door pour toutes les nouvelles constructions récentes.
En parallèle à l’Energiepass, des plans d’exécution « as-built » sont nécessaires. « Dans le cas d’une maison passive, ces plans doivent être complétés par les détails d’exécution précis pour tous les raccords et jonctions, afin de permettre le calcul obligatoire des ponts thermiques ». L’absence de plans « as-built » augmentera considérablement le temps à consacrer aux contrôles entre bâti et plans de la part du certificateur, et par conséquent, augmentera aussi les frais d’établissement de l’Energiepass « as-built ».
L’Energiepass « as-built » : qui doit le faire établir ?
En principe l’Energiepass « as-built » est à faire établir par le promoteur ou, à défaut, par le propriétaire. En cas de vente par un promoteur/vendeur maison clé en main, ce sont ces derniers qui s’occuperont de l’Energiepass « as-built » afin d’apporter la preuve que l’objet commandé correspond bien à l’objet livré.
Qui peut l’établir ce certificat énergétique ?
En principe, chaque personne agréée ou membre de l’OAI peut établir un Energiepass « as-built ». La FCCE conseille cependant de faire établir le « as-built » par le responsable qui a établi l’Energiepass « autorisation », car en général, les coûts seront moins élevés. « À notre connaissance, il n’existe pas d’expert qui accepterait de reprendre (une partie) des calculs faits par un bureau externe, car en fin de compte, c’est l’expert du « as-built » qui sera responsable de tous les calculs ».
La FCCE recommande fortement de ne pas accepter de devis pour l’établissement d’un Energiepass « ‘autorisation »’ où les frais pour le « as-built » ne sont pas indiqués ou si l’expert refuse d’établir le « as-built ». Finalement, il est absolument recommandé « de faire appel à un contrôle/suivi de chantier, afin de garantir la qualité énergétique du projet jusqu’à l’étape finale, qui est l’Energiepass « as-built ».