La vie réserve parfois de bonnes surprises ! Parce que la famille s’agrandit, parce que l’évolution professionnelle est synonyme de nouvelles responsabilités, mais aussi de mutation, parce qu’on cherche à se rapprocher d’une ville universitaire… Bref, il n’est pas rare que l’on soit amené à envisager l’achat d’un second logement sans que le crédit du premier soit achevé. Que faire ?
Le crédit-relais : la solution pour financer l’achat d’un second logement
Le marché immobilier est tendu au Grand-Duché. De même, les bonnes occasions ne sont pas légion pour l’achat d’un nouveau logement !
La plupart des organismes bancaires vous proposeront cette option pour l’achat d’un second logement : un crédit-relais (on parle aussi de crédit pont, crédit bridge ou soudure). Il permet d’assurer la liaison entre les deux transactions, quand il faut acheter le second bien immobilier avant d’avoir vendu le premier. Concrètement, l’établissement prêteur avance à l’acheteur entre 50 % et 80 % du montant de la valeur estimée du premier bien pour une durée de 1 à 2 ans. L’acheteur ne remboursera au prêteur que les intérêts du prêt, celui-ci étant destiné à être soldé lors de la vente.
Exemple :
• Montant de la vente: 300 000 € ;
• Montant de l’achat: 450 000 € ;
• Montant du prêt relais pour l’achat d’un second logement : 240 000 € (en effet, par sécurité, les banques ne financent qu’une partie du prix de vente).
• Montant du prêt principal: 450 000 -240 000 = 210 000 €.
Explication : si vous devez acheter votre second logement en janvier, mais que le logement initial ne sera vendu qu’en septembre, il faut bien dès janvier « signer un chèque » de 450000 euros. Cette somme destinée à l’achat d’un second logement est financée par le crédit-relais et un emprunt supplémentaire sur le long-terme (à moins que vous ayez de l’épargne disponible). En septembre, le logement initial vendu, vous percevez 300 000 euros. Vous remboursez le crédit-relais ayant servi à l’achat d’un second logement et il vous reste 60 000 euros. De quoi anticiper une part des remboursements du prêt principal. Cependant, nous n’avons pas tenu compte des frais annexes (commissions d’agence, etc.).
Notez par ailleurs que ce montage pour acheter un second logement peut prendre en compte la part de crédit restant à rembourser sur le premier logement et que l’organisme bancaire vous délivrera une attestation de solvabilité pour faciliter les démarches liées à l’acquisition du nouveau logement (pour l’agence immobilière et l’acte notarié).
Crédit-relais pour acheter un nouveau logement : du sur-mesure
Pour l’achat d’un second logement, la plupart des organismes bancaires et de crédit proposent des solutions de crédit-relais, mais aussi des plans de financement personnalisés : si vous avez souscrit un plan d’épargne logement, ou si vous réunissez les critères liés à des aides de l’État pour accéder à la propriété de ce nouveau logement.
Dans ce dernier cas, les mensualités sont éventuellement considérées comme des loyers et vous devenez pleinement propriétaire quand vous avez la capacité de verser ce qu’il reste à payer par rapport au prix initial nécessaire à l’acquisition d’un second bien immobilier.
Achat d’un second logement : Les taux d’intérêt du crédit-relais
Le choix le plus courant pour financer l’achat d’un second logement via un crédit-relais est d’opter pour un taux fixe (qui sera le même durant toute la durée du prêt). Le taux variable suit le cours des marchés. Il existe enfin des taux fixes… révisables. Il est fixe pendant une période, et à une date précise, on a le choix de renégocier (sans frais) un nouveau taux (fixe, encore, ou variable, selon la conjoncture).
Pour toutes les questions liées à l’achat d’un second logement, entourez-vous de conseils avisés :
• de votre agent immobilier ou notaire ;
• de votre banque (en consultant des concurrents si besoin) ;
• d’associations de consommateurs ou des organismes d’État (portail Luxembourg.public ou Union luxembourgeois des consommateurs (ULC) par exemple).